Реформа и реструктуризация базовых институтов рынка недвижимости

Час публікації：2026-09-29

Китай сосредоточится на реформировании и совершенствовании базовых институтов рынка недвижимости, уделяя особое внимание трем механизмам: системе проектных компаний, системе ответственного банка‑кредитора и системе продажи готового жилья. Эти три механизма позволят компаниям сектора недвижимости чётче определить направление своего трансформационного развития: от девелоперов, ориентированных на высокий уровень заемного финансирования и быструю оборачиваемость, — к более узкоспециализированным поставщикам «качественного жилья», строящим свою деятельность на основе качества продукции и репутации.

За годы развития на рынке недвижимости Китая произошли существенные изменения. Чтобы соответствовать новым условиям, трансформациям и требованиям рынка, необходимо пересматривать и корректировать соответствующие институты и механизмы. В настоящее время отрасль недвижимости страны переживает системную реорганизацию базовых институтов.

Реформа базовых институтов рынка недвижимости является неотложной и крайне необходимой, поскольку на китайском рынке недвижимости произошли два ключевых изменения. Во‑первых, соотношение спроса и предложения существенно изменилось: ранее наблюдался дефицит, теперь же рынок приблизился к состоянию почти равновесия, а в отдельных сегментах отмечается избыток предложения. Во‑вторых, рынок недвижимости перешёл в эпоху «запасов»: доля сделок с вторичным жильём выросла с 27% в 2020 году до 46% к 2025 году; по данным Национальной статистической службы, за первые восемь месяцев этого года доля таких сделок уже достигла 52%, а превышение отметки в 50% как раз и свидетельствует о переходе рынка недвижимости в эпоху «запасов».

В нашей стране реформа и совершенствование базовых институтов рынка недвижимости будут сосредоточены на трёх ключевых механизмах: системе проектных компаний, системе ответственного банка‑кредитора и системе продажи готового жилья. Суть этих трёх базовых институтов — ориентация на конкретные проекты, которые соответствуют трем основным этапам: девелопменту, финансированию и реализации недвижимости.

В сфере девелопмента недвижимости внедряется система проектных компаний, что позволяет решить вопрос о том, кто является самостоятельным субъектом реализации проекта. Каждому проекту недвижимости соответствует отдельная проектная компания, которая в соответствии с законом осуществляет права независимого юридического лица; при этом строго запрещается головным офисам предприятий неправомерно изымать и перечислять средства проектных компаний. Таким образом, функционирование проектов в сфере недвижимости становится более регламентированным и безопасным.

В сфере финансирования недвижимости внедряется система «ведущего банка», позволяющая решить вопрос о том, кто будет предоставлять проектное финансирование. По каждому проекту определяется один банк либо банковский консорциум в качестве ведущего банка; все средства, предназначенные для девелопмента, строительства и продажи объекта, должны размещаться на счёте этого ведущего банка, который оказывает услуги по проектному финансированию, обеспечивая удовлетворение обоснованных потребностей проекта в финансировании. Проектная компания и ведущий банк осуществляют взаимный выбор: банк, исходя из собственной независимой оценки условий проекта, отбирает проектную компанию, тогда как проектная компания, ориентируясь на свои потребности в финансовых услугах, выбирает ведущего банка, что формирует механизм совместного распределения выгод и разделения рисков между ведущим банком и проектной компанией.

В сфере продажи жилья на вторичном рынке внедряется система продажи готовых объектов, реализуется принцип «платёж — передача ключей», что обеспечивает принцип «то, что видишь — то и получаешь» и в корне снижает риски при сдаче жилья. В последние годы площадь проданного жилья по системе продажи готовых объектов неизменно демонстрирует положительную динамику, а её удельный вес в общем объёме продаж нового жилья ежегодно растёт. Продажа готового жилья уже стала необратимой тенденцией. При реализации новых проектов предпочтение будет отдаваться именно такой форме продажи; одновременно будут комплексно использоваться поддерживающие меры в сфере землепользования, финансирования и налогообложения, а при применении системы предварительной продажи необходимо усовершенствовать механизм контроля за средствами, полученными в рамках предварительной оплаты, чтобы надёжно защищать законные права и интересы покупателей.

Цели всех трёх механизмов направлены на предотвращение рисков в сфере развития недвижимости, содействие её устойчивому и здоровому развитию, а также более эффективное обеспечение законных прав и интересов покупателей жилья.

Создание проектной компании позволяет изолировать риски: проблемы в управлении отдельным проектом больше не распространяются на всю компанию и даже на всю отрасль; система «ведущего банка» обеспечивает однозначное соотношение финансирования и конкретного проекта, что способствует более эффективному удовлетворению его обоснованных потребностей в финансировании; активное и упорядоченное внедрение продажи готового жилья по схеме «платёж — ключи» позволяет в корне предотвратить риски недостроя, снять опасения граждан относительно приобретения «незавершённых объектов», а также стимулировать девелоперские компании строить жильё в соответствии со стандартами «хорошего дома», ориентированными на безопасность, комфорт, экологичность и интеллектуальные технологии, тем самым удовлетворяя высокие требования населения к качественному жилью.

Три ключевые системы позволяют компаниям сектора недвижимости чётче определить стратегию трансформации: от девелоперов, ориентированных на высокий уровень заемного финансирования и быструю оборачиваемость, они переходят к более узконаправленным игрокам, формирующим свой бизнес на качестве продуктов и репутации — поставщикам «хорошего жилья».

Можно предвидеть, что три указанные системы выведут отрасль недвижимости Китая на путь стабильного, здорового и высококачественного развития. Взято из газеты «Экономическая ежедневная газета», 23 сентября 2026 года, автор — Кан Шу.

Предыдущая страница

Никакого

«ИИ + архитектура» — движущая сила инноваций и преобразований в сфере недвижимости

Следующая страница

Предыдущая страница

Никакого

Следующая страница

«ИИ + архитектура» — движущая сила инноваций и преобразований в сфере недвижимости

Зарубежный бизнес